三四线城市房地产市场分化，政策风险成本上升

 房地产市场一直是国内这些年经济发展的命脉。今年两会，有关房地产税征收、立法的问题，继续成为大众关注的热点。嘉丰瑞德小编梳理一下，发现近期有关房地产市场的新闻还不少，看看都有哪些：

1、房地产税今年落地可能性不大

在推进税制改革、土地财政面临瓶颈、投机投资购房不断的多重背景下，房地产税制改革已箭在弦上。不过多位受访专家认为，今年房地产税落地的可能性不大。

3月4日，全国人大五次会议大会发言人傅莹明确表示，本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划，不过，2017年，没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

对于房地产税，征收是势在必行，将来对房价肯定有影响。对比来看，美国、韩国、日本等成熟市场经济体，现已将房产税作为地方财政收入的重要和稳定来源。据Wind的数据显示，美国房产税占地方政府财政收入的15%左右，而日本固定资产税占地方税收收入的40%左右。

2、银行全面收缩住房按揭贷款规模

去年个人房贷增长比较快，而今年，媒体报道称监管层已经向大行传达要对新增房贷规模有所把控，很多银行已经收缩了住房按揭贷款新增规模。

各商业银行不仅严控房贷规模，而且对房贷利率折扣也做出了调整。有采访获悉，虽然利率是各家银行自己定，但是一般一个地区的商业银行之间有一个自发的利率定价自律机制，在房贷利率上会达成一个基本统一的水平。

业内人士表示，伴随着监管部门的窗口指导和银行自身的主动调整，预计今年银行整体房贷增速将大幅放缓。2017年春节以后，北京、广州、深圳、珠海、佛山等多地的银行已经开始将最低利率折扣上调为九折，这是继深圳、上海之后，又一批最低折扣向九折靠拢的城市。此外，银行对二套房首付，要求首付四成的银行也日趋增多。

银行为何会收缩个人住房按揭贷款规模？嘉丰瑞德小编分析，监管部门和银行自身，都有对房地产风险问题的考虑。虽然，房贷业务仍是银行最为安全的信贷业务，但一方面伴随着房价的攀高，银行也会更加谨慎；

另一方面，房贷业务在风险相对低的同时，其贷款收益也相对较低。而伴随着国内经济本身的变化，房贷风险低的优势将不那么明显了，而其收益低的劣势则将逐步暴露。故监管层面和银行自身进行政策调整，也属必然。

3、三四线城市有机会但行情继续分化

近期，A股不少的房地产公司也发布了其年报。从年报数据可看到，部分以三四线城市为主业的区域地产公司，报表表现靓丽。不过观察来看，三四线城市的行情，也是分化明显。

浙、闽、粤、琼等地区的三四线城市，商品房销量火爆。而辽、黑、陕、蒙、新等地区的三四线城市，销量低迷甚至负增长。总体上，销售火爆的三四线城市，多为大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，受益原因是基于核心城市限购及高房价的溢出效应。

比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上；长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上；厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%；合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。

此外，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，则受益于去库存政策刺激和农民工回流、进城购房的影响，销售也相当火爆。如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳；江西的萍乡、宜春、吉安；安徽的阜阳、安庆；四川的内江、宜宾、泸州；广西的南宁，累计增幅多超过60%，甚至超过80%。

研究机构预测，在人口总体向大都市圈迁移的情况下，未来三四线城市的房地产市场行情的分化情况仍将持续。

最后，嘉丰瑞德小编啰嗦几句，尽管国内部分三四线城市的房地产市场仍具投资价值，但在政府灵活的“因城施策”纲领指导下，投资所面临的政策风险和成本，势必大幅上升，投资入市需要特别注意风险。