“地王”背后好大一出戏 他们在玩什么资本游戏？

　　最近，有媒体爆出在近期拍出的50个地王中，有27个是国有企业，占比超过一半；从金额看，50个地王总成交额为2013亿元，其中国企就贡献了1094亿元，占比同样超过一半。

　　由此，一个“制造地王”的闭环隐约浮出了水面——地方政府、国有房企、银行，他们在玩的到底是哪出戏？今天小编就来给大家揭开这个“云雾”。

　　首先这件事情应该先从城市建设用地规划红线开始谈起。

　　根据上海“十三五”规划要求 ，到2020年，上海要守住3185平方公里的建设用地红线。而2014年底，全市建设用地规模已突破3100平方公里，十分接近政策“天花板”。也就是说，时间越往后移，剩余城市建设用地面积将越小，房企将面临“无地可用”的局面。

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　　同样有此规划的还有深圳，而且情况更为窘迫。根据2013年的一份报告显示，深圳到2020年新增可建设用地不足50平方公里，且用地分布零散，历史遗留问题较多，必须通过加强土地整备，才能增强土地储备能力。

　　再来看看北京。根据北京市公布的2016年国有建设用地供应计划，计划总量4100公顷，其中住宅用地1200公顷。换算下来，看起来北京是三个城市中供地最阔绰的，但事实上北京的年度供应量正在逐步萎缩。随着供地量的下滑，不排除未来也面临“用地慌”的窘迫。

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　　同样的情况还存在于苏州、南京、杭州等二线城市中，这几个城市的去化周期都小于6个月。

　　细心的网友应该发现了，这些去化周期短、土地供应量紧张的城市恰恰是近期房价上涨比较凶的热点地区。其中，上海和深圳因为高烧不退的抢房潮，当地都出台了非常严厉的限购措施，导致需求外溢明显。

　　再来看房企这边。

　　为什么这么高的地价房企还是前赴后继的争相竞拍？一位房企道出地产行业的无奈：“不拿地，等死；拿地，找死。但是等死不如找死。”

　　对房企来说，只有拿到地了，手里的这些资金才能盘活得了，而没有拿到地则意味着无地可用，这是一个比甩出整年利润来拿一块地更可怕的境地。因为对于大多数房企而言，保持持续增长是对投资者的承诺，也是在公开市场上融资的基础。

　　拿地越来越难是个不争的事实。在一场场疯狂的竞价过程中，一些资金实力弱、后台背景不强的房企渐渐退出了战争线，而留下来的就只有国字号、实力强的房企。

　　一位房企的副总裁这样形容政府与房企的关系：“房企对于政府而言，是情人关系；两者之间最暧昧，又最想撇清关系。”

　　既然房企和政府是“情人关系”，那么做成这幢买卖的资金从何而来呢？

　　这个就得提到房企的老朋友——银行。业内人士透露，在整个行业发展过程中，房企高度依赖银行的开发贷款。近年随着融资工具的多元化，对银行的依赖度有所下降，但权重占比依然是大头。数据统计，房企整个行业的负债率超过70%，其中很大一部分来自银行的“输血”。

　　那么银行又为什么愿意“输血”给房企呢？

　　这又得从地方政府说起。嘉丰瑞德金融数据研究总监Frank认为，现在地方政府的债务都依赖卖地收入来偿还，而土地大多抵押给银行。一旦楼市遇冷，政府卖地收入将大幅下挫，土地抵押的债务将出现坏账风险。为了降低这一风险，银行自然心甘情愿贷款给房企。更多相关咨询可致电400803-1818。

　　谈到这里，房地产闭环已经清晰可见了，就是下图这个样子↓

　　示意图

　　这时候有人会问了，这个闭环都靠向银行“赊账”来实现，那么最后由谁来解套呢？呵呵，还能是谁，就是那些预期房价会涨的购房者呗。

　　所以，其实地王不地王的，房企“放点血”又有什么关系，最关键的是通过制造地王的噱头给购房者制造“预期房价会涨”的心理，再来解套这条紧绷的利益链。

　　所以，聪明的你还会加入抢房大军吗？其实，除了买房，目前市场上还是不乏比较稳健的理财产品的，比如，稳利精选组合投资计划、信托、MOM众星拱月证券投资计划等等。其实与前几年相比，房地产的红利期已经过了，现在投资房产最重要的是实现资产保值，但在人民币贬值预期加大的情况下，投资海外地产才是更明智的选择，比如优质海外地产投资计划1期，以人民币认购、美元计价，坐收两边利好，何乐而不为。

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